¿Porque Invertir en el Sistema Inmobiliario de Canadá?

October 14, 2016

 

 

Por: Dionis Padrón - Toronto, Canadá

 Asociado en Inversión Inmobiliaria

 

Adán Aranda - México - Canadá

Director de ABRO & Associates

 

 

 

En los últimos años Canadá ha estado dentro de los cinco primeros países, con mejor calidad de vida y desarrollo económico en el mundo, esto se debe al correcto manejo de las finanzas y políticas económicas, dirigidas al bienestar social de todos y no de algunos.

 

El estado controla un movimiento migratorio muy selectivo, posee altos niveles de seguridad personal, un sistema de salud y educación gratuito y de calidad reconocida, subsidios gubernamentales para la mejor educación superior, altos niveles de bienestar social, lo que se traduce en casi inexistentes niveles de pobreza, las leyes garantizan la seguridad prohibiendo el uso de armas de fuego a civiles, una economía creciente, con muy bajos índices en tasas de desempleo,  en fin como lo reflejan los registros de la Naciones Unidas, uno de los mejores lugares para vivir en el mundo donde se puede alcanzar sueños y metas a corto plazo.

 

Un dato importante es el flujo de migrantes, ya que esto genera la necesidad de miles de personas llegando todos los años en busca de asentarse en Canadá, y con ello la búsqueda de casas para rentar. Canada entran sobre 250 mil migrantes, el rango propuesto para 2016 será entre 280 mil y 305 mil nuevos residentes permanentes, siendo 300 mil el objetivo a lograr, es un flujo de migración sumamente ordenado y seleccionado. Estas cifras generan estabilidad en el mercado inmobiliario, toda vez que todo este flujo de personas y familias, viene de la mano con la oferta laboral, crecimiento de empresas y crecimiento del inventario inmobiliario, y por ende es uno de los factores que inhiben las burbujas inmobiliarias, toda vez que la venta y reventa de inmuebles no cambia de manos entre los mismos habitantes, si no que se generan nuevos mercados de demanda cada año.

 

Las personas que deseen comprar casa en lugar de rentar encuentran grandes beneficios debido a dicho crecimiento del mercado inmobiliario de Canadá, y que a su vez pueden obtener una hipoteca a muy bajo interés (del 2.5% al 3.5% anual), con 5% de anticipo del valor de la propiedad en inicial en caso de ser Residentes Permanentes con empleo y crédito establecido, o con el 35% del valor de la propiedad en inicial en el caso de Inversionistas Extranjeros sin necesidad de historia de crédito ni empleo.

 

Estas razones son las que nos llevan a pensar que Invertir en Canada en Bienes Raíces representa una excelente liquidez y seguridad en un mercado estable y un excelente futuro.

 

 

Inversiones Residenciales y Comerciales Actívas:

 

Las Inversiones en Canada residenciales y comerciales activas, se refieren a aquellas donde la participación del inversionista esta siempre ahí, interactuando con la inversión.  

 

Esta primera clasificación consiste en la compra de viviendas o negocios, con el fin de ser alquiladas a una persona o varias según sea el tipo de vivienda, local comercial o negocio. La interacción del inversionista está, con el fin de obtener un mejor retorno sobre la inversión.

 

El inversionista colecta las rentas, mantiene en buen estado la estructura, mantiene las áreas comunes limpias, seguras, con iluminación, libre de hielo y nieve en invierno, así como libre de maleza y vegetación excesiva en verano, deberá de estar atento a  llamadas  del inquilino por alguna cuestión de emergencia, bien sean de  plomería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, electrodomésticos, lámparas, filtraciones, animales, estacionamiento, garajes etc.

 

Cabe destacar que este tipo inversiones tienden a ser en pequeños o grandes edificios, de apartamentos residenciales de tres unidades o más, así como también plazas comerciales, edificios comerciales o simplemente locales comerciales.

 

A su vez son  los más lucrativos, ya que el mantenimiento coordinadamente puede ser muy sencillo de realizar ; si se quiere evitar esto, es cuestión de contratar una compañía de administración general, que por lo usual cobra el 6% o 7% de las rentas para encargarse de la administración de la propiedad, pero en este caso ya dejaría de ser una inversión activa, el retorno ( ingresos ) merma un poco, pero tomando en consideración la libertad del inversionista sigue siendo una muy buena inversión .

 

 

Inversiones Residenciales Pasívas:

 

Estas son las propiedades que requieren muy poca interacción del dueño, están dirigidas a disfrutar de una buena revalorización, principalmente con un remanente de exceso de rentas mensual pequeño después de cubrir todos los gastos, pero anualmente disfrutando de una revalorización, de más del 5% anual sobre el capital completo (el suyo y el del Banco), es por esto que mientras menor sea la inversión de su capital sobre ese 100, mejor será el retorno que tendrá anualmente.

 

En un ejemplo. Usted coloca $25, el banco $75 y cuando Ud. venda en un futuro, disfrutará como ganancia el 5% del 100%, ósea que por sus $25 anualmente, usted recibe $5 lo cual es un 20% de retorno sobre la inversión de su dinero. Los Bancos actualmente no dan ni un 2% de interés anual sobre la inversión, usted tendría 10 veces ese porcentaje por esta vía de inversión.

 

Estas propiedades tienden a ser, condominios residenciales apartamentos y algunos Town Houses, donde ya existe un mantenimiento preestablecido y considerado en los cálculos previstos.

 

Cabe mencionar que hay distintos vehículos para de invertir y generar una renta o Retorno de Inversión (ROI) atractivo, entre ellos podemos nombrar a los conocidos en ingles: Wholesaling, Joint Venture, Rent To Own, Buy and Hold y Rehab/flip. Sin embargo, por ahora, lo más importante es aprender cómo funciona el sistema inmobiliario de Canadá de manera general, y si la propiedad que esta por comprarse es rentable.

 

Al principio ya comentamos que los Extranjeros pueden comprar una propiedad con el 35% del valor de compra; para el caso de las personas que tienen Nacionalidad Canadiense o que tienen la Residencia Permanente, pueden comprar desde el 5% del valor de la propiedad.

 

 

Veamos un ejemplo hipotético de esta estrategia de rentabilidad (Nota: los datos económicos están en dólares canadienses):

 

Precio de Compra (Purchase price) = $300,000

Anticipo (Down payment) = 20% del precio de compra

Impuestos (Property taxes) = $3,600 por año

Seguro (Insurance) = $60 per month

Hipoteca (Mortgage) = 3% de interés, 30 de amortización a tasa fija

Renta Promedio (Average rent) = $1,600 por mes

 

Podemos inferior en este ejemplo que el monto de dinero disponible es el 20% de anticipo. En Canadá si se paga menos del 20% como anticipo de compra, se debe pagar una tasa específica de un seguro denominado CMHC mortgage loan insurance Premium, el cual es adicional, atiende al riesgo de de que el monto del dinero prestado es mayor, y se calcula como un porcentaje del total del préstamo conjuntamente con el porcentaje del anticipo, es por ello utilizamos este factor del 20%.

 

Los Bancos o Lenders (Instituciones de Inversión para Hipotecas), harán un análisis previo para calificar cada préstamo, en función al pago inicial, total del préstamo, ingresos anuales de cada solicitante, y desde luego que la propiedad tenga una apreciación óptima para minimizar los riesgos hacia ambas partes.

 

Con el ejemplo anterior podemos hacer ahora un acercamiento a la manera en como se podría comportar la inversión seleccionada.

 

Precio de Compra = $300,000

Anticipo = $60,000 (20% of $300,000)

Monto de la Hipoteca = $240,000 ($300,000-$60,000)

Pago mensual de la Hipoteca = $1009 por mes

Impuestos = $300 por mes ($3,600 por año)

Seguro = $60 por mes ($720 por año)

Renta Promedio = $1,600 por mes

 

Analicemos el monto de la renta después de restar el financiamiento (hipoteca) así como los impuestos y seguro.

 

Renta Promedio = $1,600

menos

Hipoteca = $1,009 Impuestos = $300 y seguro = $60

Flujo = $231

 

Esta inversión no solo la hipoteca se paga con la renta, si no que deja un flujo de inversión positiva, con lo cual es una buena inversión.

 

Ahora bien, para determinar cuánto dinero dejaría esta inversión durante los siguientes 5 años, basado en una apreciación del mercado del 5%, con un incremento de la renta al 2%:

 

Año 1

Flujo = $231 x 12 meses = $2,772

Apreciación = $300,000 x 5% = $15,000

Total Año 1 = $17,772

 

Año 2

Flujo = $263 x 12 meses = $3,156

Apreciación = $315,000 x 5% = $15,750

Total Año 2 = $19,906

 

Año 3

Flujo = $295 x 12 meses = $3,540

Apreciación = $330,750 x 5% = $16,538

Total Año 3  $20,078

 

Año 4

Cash flow = $328 x 12 months = $3,936

Apreciaicón = $347,288 x 5% = $17,364

Total Año 4  $21,300

 

Year 5

Cash flow = $362 x 12 months = $4,344

Apreciación = $364,652 x 5% = $18,233

Total Año 5  $22,577

 

Total en 5 años = $101,633

 

A esto hay que considerar algunas variables de cierres de la operación de compra, mantenimiento, periodo de desocupación (vacancy), mismas que varían de provincia en provincia y de operación en operación y de propiedad en propiedad.

 

No obstante dichas variables, tomando en cuenta que la inversión de $60,000.00 generó $101,633 en 5 años, ¿Estimaría que es una buena inversión si recibes cerca del 170% como retorno de inversión en 5 años?

 

Este ejemplo puede servir de manera orientativa para perfilar algunas ideas y toma de desiciones para invertir en Canadá. Contactenos para platicar sobre sus dudas.

 

 

Algunos datos pueden variar debido a las actualizaciones que haya hecho el Gobierno de Canadá en sus programas o por actualización de datos de los propios sistemas de información y de noticias. Foro Canada te acercará con alguno de sus Consultores o Abogados para que te asesoré en tus dudas particulares y para que te actualice con la información vigente en ese momento. CONTACTANOS

 

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